一、依托铁路，构建全国干线物流网络节点

　　我们知道，国际物流的主要运输方式是海运，而国内大物流的运输方式一定是铁路为主。特别是随着铁路体制改革和机制转换，以及铁路 进步和多式联运的发展，应当承担此任。
　　物流产业无论如何发展，都离不开"仓"和"运"。物流园区作为物流产业的空间载体和服务平台，具有地产开发和物流服务的双重功能。单纯物业出租的"包租婆"模式不能适应现代物流发展的需要，也无法解决空置率高和管理水平低的问题。
　　物流园区项目的功能要重新定位，"铁公机""铁公水"，应该成为物流园区发展的主要方向。虽然国家对物流园区进行了分类，但是在这些年物流园区的发展中，比较热的是"公路港""电商物流综合体""农产品冷链物流基地"以及"仓储型物流地产"。
　　这些项目的投资人，更多基于地产开发的角度而忽视后期的运营，其盈利模式更多在于土地升值溢价。
　　真正区域性物流园区应该是占地几千亩，拥有铁路站（场）的多式联运综合体。而那些运输方式单一的园区，不过是物流基地或物流中心而已。国内应该大力开发建设铁路综合物流园区，或者将铁路专用线延伸到物流园区。基于多式联运体系的物流园区将成为今后一段时间的发展趋势。
　二、搭建全国性物流园区联盟，实现互联互通
　　传统物流园区的盈利模式就是出租，其主要收入就是租金和停车费等，我们将此称为物流园区的1.0时代。
　　在园区基础物业服务的基础上，能够为入驻园区的企业提供诸如加油、ETC充值、保险等产品增值服务的，我们称之为物流园区的2.0时代。
　　园区方协同入驻企业共同开发大三方和直客货源，提供给专线企业操作，实现物流企业与园区平台的统一结算，相互加持，彼此成就，我们称之为物流园区的3.0时代。
　　物流园区的4.0时代，就是要依托互联网平台服务，线上整合数据建立园区云图，线下整合资源构建联盟体系，以专线对开和仓储联动，打破物流园区的"孤岛困境"，实现物流园区的互联互通。 传统的单点物流园区年收入以租金为主大约是千万级的，而植入产品服务可以达到亿级，开展以总包服务为核心的供应链业务，整合上下游业务，其收入可以达到数亿级或数十亿以上。
　　搭建全国性物流园区联盟，就是基于信息技术的网状联盟，凭借云计算和云平台技术，快速满足供应链上成员所提出的物流需求，适应市场快速变化和更新的需要，把不能适应供应链需求的非核心物流企业从中淘汰，并从外部选择优秀的企业进入联盟，从而不断完善园区联盟组织，促进物流行业的提档升级。
　　物流园区联盟就是一种以快速响应客户物流服务需求为战略目标的物流园区组织，如果与全国性快运平台对接，依托园区内成熟的运输、仓储以及配送等物流资源，提供"总分仓"、"平行总仓"的产品解决方案，为客户提供仓内加工、干线运输、配送一体化服务，就能够实现集中化库存、规模化运输等物流增值服务。
三、智慧物流为园区新发展赋能
　　项目基本定位之后，更要关注园区的市场定位、客户定位和产品形态定位等。现代物流园区不再单纯是仓储和运输功能，而且需要线上与线下相结合的网络化运营。现代物流园区将越来越"智慧"。
　　智慧物流需要智慧园区作为支撑，园区运营能力成为物流地产开发的基础和前提。
　　从物流地产开发的角度看：
　　1.从物流园区基础信息服务平台的搭建，到为入驻物流企业的增值服务，增强园区与企业的粘性，实现管理提升，提高园区的整体运营能力和水平。
　　2.新建园区要重视前期定位和功能划分，要按照智慧园区和综合服务，从市场需求出发，防止重资产沉淀，保证开发与运营的相互促进。
　　3.以物流园区为依托，与地方政府政策协同，打造区域性物流与供应链产业中心，并形成对周边园区辐射的"钻石效应"。
　　物流园区应该是物流企业的空间提供商和物流服务的平台运营商，而目前，物流园区只是简单地提供物业服务，真正的与物流业务相关的增值服务普遍缺位。
　　从物流园区运营的角度看：物流园区新发展的根本要赋能，要挖掘和发挥物流园区的产业整合价值，这需要做好以下三点。
　　1.充分发挥物流园区的平台化服务功能和区域辐射作用。
　　2.以"总包服务"实现业务资源导入，以物流一体化解决方案，推进园区干线运输与落地配送无缝对接，向供应链到价值链的提升发展。
　　3.产业基金+供应链金融，实现地产开发和园区运营"双驱动"的良性促进。

　　（物流园区专家　孔庆广）